Egy családi ház megtervezése és megépítése az egyik legösszetettebb beruházás egy építtető életében. Tervezők, szakági mérnökök, kivitelezők, beszállítók dolgoznak együtt hónapokon keresztül – jelentős pénzügyi és műszaki felelősség mellett.

Sokan mégis úgy gondolják: „megbeszéltük szóban", és ez elegendő. Valóban, a jogszabály nem minden esetben írja elő kötelezően az írásbeli szerződést. A gyakorlat azonban egyértelműen azt mutatja: az építőipari viták túlnyomó részét a nem megfelelően rögzített megállapodások okozzák.

Az írásba foglalt szerződés nem a bizalmatlanságról szól, hanem a korrekt, átlátható és biztonságos együttműködést alapozza meg. Ebben a cikkben bemutatjuk, mit kell tartalmaznia a tervezési és kivitelezési szerződésnek, és hogyan kapcsolódik mindkettő a vállalkozási szerződés jogi keretéhez.

Miért kulcsfontosságú az írásbeli vállalkozási szerződés?

Egy tervezési vagy kivitelezési folyamat során:

• módosulhat a műszaki tartalom,
• változhatnak az árak,
• pótmunkák merülhetnek fel,
• csúszhatnak a határidők,
• vitássá válhat a teljesítés minősége.

Ha ezek nincsenek pontosan rögzítve, a felek eltérően emlékezhetnek arra, miben is állapodtak meg. Ez pedig komoly vitákat okozhat.

Egy jól előkészített szerződés: egyértelművé teszi a feladatot, rögzíti a díjazást és a fizetés módját, meghatározza a határidőket, tisztázza a felelősségi köröket, és megelőzi a későbbi vitákat.

A vállalkozási szerződés (Ptk. 6:238. §) egy tágabb jogi kategória, amelyen belül az építkezések során két kiemelt szerződéstípust különböztetünk meg: a tervezési szerződést és a kivitelezési szerződést. Amikor egy építtető tervezővel vagy kivitelezővel köt megállapodást, jogilag minden esetben a vállalkozási szerződés szabályrendszerén belül maradunk, ugyanakkor a konkrét feladat és az elvárt eredmény alapján ez a két szerződéstípus jól elkülönül egymástól. Mindkettő esetében alapvető, hogy nem pusztán egy tevékenység elvégzése a cél, hanem egy meghatározott eredmény létrejötte, ugyanakkor a tartalmuk, a teljesítés módja és a felelősségi rendszerük lényegesen eltér egymástól.

Mit kell tartalmaznia a tervezési szerződésnek?

A tervezési szerződést a tervezővel kötjük azért, hogy a tervezési munka elkészüljön, és a tervezési díj a megállapodott összegben és módon megfizetésre kerüljön.

A szerződésben pontosan rögzíteni kell:

• milyen tervfázisokra vonatkozik a megbízás,
• készül-e koncepcióterv, engedélyezési terv vagy kiviteli terv (a kivitelezés részletes műszaki dokumentációja, anyaglistákkal és csomóponti rajzokkal),
• szükséges-e építési engedély* vagy egyszerű bejelentési dokumentáció,
• mi a tervezési díj és annak fizetési ütemezése,
• milyen határidőkkel vállalja a tervező a teljesítést,
• mi számít módosításnak, többletmunkának,
• meddig tart a tervező feladata.

A tervezési szerződés szólhat például:

• az építési engedély megszerzéséhez szükséges dokumentáció elkészítéséig,
• a bejelentési dokumentáció elkészítéséig,
• a teljes kiviteli terv átadásáig.

Ha nincs pontosan meghatározva a teljesítés véghatára, később vita alakulhat ki arról, hogy a tervező feladata meddig tartott.

Kivitelezési szerződés: erre mindenképp figyelj oda

A kivitelezési szerződés a kivitelezési munka elvégzésére irányul, és arra, hogy annak megállapodott díja az adott összegben és időben megfizetésre kerüljön. Ezt sok esetben építési szerződésnek, pontosabban építési kivitelezési szerződésnek is nevezik.

Ez a szerződés már a konkrét építési tevékenységet szabályozza.

Rögzíteni kell:

• a pontos műszaki tartalmat,
• a vállalkozói díj összegét és ütemezését,
• a részszámlák rendszerét,
• a teljesítési igazolás módját (az építtető írásbeli igazolása, hogy a munkát a szerződés szerint elvégezték),
• a pótmunkák elszámolását,
• a garanciális feltételeket,
• a műszaki átadás rendjét.

A felsoroltak közül a teljesítési igazolás szabályozása az egyik leggyakoribb hiányosság — enélkül a kivitelező a részszámlát sem állíthatja ki jogszerűen.

És itt is kulcskérdés: meddig tart a kivitelező kötelezettsége?

A kivitelezési szerződés szólhat például:

• a készre jelentésig,
• a műszaki átadás lezárásáig,
• a végszámla vagy teljesítési számla kiállításáig,
• generálkivitelezés esetén akár a használatbavételi engedély megszerzéséhez kapcsolódó feladatok lezárásáig,
• sőt a birtokbaadás napjáig.

Ha nincs egyértelműen rögzítve a teljesítés vége, az elszámolás és a felelősségi körök kapcsán vita alakulhat ki. Ha az építkezés lezárása után a földhivatali ügyintézés során bejegyzési problémák merülnek fel, a kivitelezési szerződés fontos háttérdokumentum lesz.

Hogyan előzd meg jó szerződéssel a vitákat?

Az építőipari jogviták jelentős része abból ered, hogy:

• nem volt pontosan meghatározva a feladat terjedelme,
• nem volt rögzítve a teljesítés határa,
• nem volt szabályozva a módosítások kezelése,
• nem volt egyértelmű a díjfizetés rendszere,
• nem volt meghatározva a teljesítési igazolás vagy a műszaki átadás menete.

Egy jól előkészített, részletes szerződés ezekre előre választ ad, megelőzve konfliktusok kialakulását.

Miért a LANEA szerződéskészítő szolgáltatása a jó megoldás?

A LANEA célja, hogy az építtető és a tervező vagy kivitelező közötti együttműködés átlátható, strukturált és biztonságos legyen.

A LANEA szerződéskészítő szolgáltatása:

• Díjmentesen elérhető
• Pár gombnyomással kitölthető
• Tartalmazza a jól megírt szerződés követelményeit
• Szabadon szerkeszthető és formázható
• Egyedi feltételekkel kiegészíthető

A szerződéstervezeteket a LANEA jogi és műszaki csapata közösen dolgozta ki, így nemcsak jogi, hanem gyakorlati és műszaki szempontból is átgondolt struktúrát biztosítanak.

Ha a felek nem kívánnak egyedi szerződést készíteni, az alap szerződéstervezet kiváló lehetőséget nyújt a megállapodás írásba foglalására.

Egy több tíz- vagy százmillió forintos beruházás esetén az írásbeli szerződés felelős döntés - nem luxus.

Ha ingatlant vásárolsz, az adásvételi szerződés ugyanilyen fontos. Olvasd el az erről szóló cikkünket is.