Az ingatlan adásvételi szerződés egy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott írásbeli megállapodás, amely rögzíti az ingatlan tulajdonjogának átruházását az eladó és a vevő között (Ptk. 6:215. §). Legyen szó telekről, építés alatt álló vagy már elkészült otthonról – életünk egyik legnagyobb értékű döntése. Mégis sokan úgy tekintenek rá, mint egy „kötelező papírmunkára".

Miért kötelező az ügyvédi ellenjegyzés?

A magyar jogszabályok alapján ingatlan tulajdonjogának átruházása kizárólag írásban, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott szerződéssel vagy közjegyzői okiratban érvényes (2021. évi C. törvény az ingatlan-nyilvántartásról).

Az ügyvédi ellenjegyzés nem formai kötöttség, hanem garancia. A folyamat során az ügyvéd ellenőrzi többek között:

• a felek személyazonosságát,
• az ingatlan tulajdoni lapját,
• a terheket és jogosultságokat,
• valamint azt, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak.

Az ingatlan adásvétel menete egyik legfontosabb része az adásvételi szerződés megkötése, de a folyamat még nem ér itt véget, hiszen a tulajdonjog bejegyzés minimum ennyire fontos, sőt elmaradhatatlan része.

A tulajdonjogot a szerződés megkötését követően az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés iránti kérelem benyújtásával lehet rögzíteni. Az adásvétel nem a kulcs átadásával zárul le, hanem az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel.

Tulajdonjog bejegyzés – mikor leszel valóban tulajdonos?

A tulajdonszerzés végleges feltétele a tulajdonjog bejegyzés.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy:

• az eladónak rendeznie kell a jelenlegi jogi állapotot (például tehermentesítés),
• a vevőnek pedig biztosítania kell, hogy a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem megfelelően kerüljön benyújtásra.

Ha a szerződés hibás vagy hiányos, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés hónapokkal elhúzódhat, vagy akár elutasításra is kerülhet. Ez komoly pénzügyi kockázatot jelenthet, különösen hitel vagy CSOK esetén.

Érdemes elolvasni az ingatlan-nyilvántartásról szóló cikkünket, hogy teljes képet kapj a témáról.

Mitől lesz egy ingatlan adásvételi szerződés valóban biztonságos?

A kötelező elemek — felek adatai, helyrajzi szám, vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás időpontja, bejegyzési engedély — önmagukban még nem jelentenek teljes védelmet.

Az igazi különbséget a gyakorlati biztosítékok jelentik. Itt külön kell választanunk két tipikus helyzetet:

• új építés vagy építés alatt álló ingatlan
• már elkészült, használt ház vásárlása

Mire figyeljünk új építésű ingatlan vásárlása esetén?

Ilyenkor a legnagyobb kockázat nem a múltban, hanem a jövőben van. Az építkezés még nem készült el — tehát az ingatlan adásvételi szerződésnek kell kezelnie a kivitelezésből fakadó bizonytalanságokat.

Készültségi szinthez kötött fizetés

A vételár ütemezése legyen a kivitelezés készültségi fokához kötve (alapozás, szerkezetkész állapot, tető, gépészet, kulcsrakész állapot). Ez biztosítja, hogy a pénz és a teljesítés arányban maradjon.

Műszaki ellenőr beengedése

A szerződésben rögzíteni kell, hogy:

• a vevő vagy megbízott műszaki ellenőre beléphessen az építési területre,
• a készültségi szintek ellenőrizhetők legyenek,
• a hibák dokumentálhatók legyenek.

Mi az a széljegy és miért fontos?

A széljegy az ingatlan-nyilvántartásban megjelenő ideiglenes bejegyzés, amely rangsor szerinti elsőbbséget biztosít a jogosultnak. A tulajdonjog bejegyzési kérelem a földhivatalnál széljegy formájában már a szerződés megkötésekor rögzíthető.

A széljegy biztosítja, hogy:

• az eladó ne adhassa el az ingatlant másnak,
• ne kerülhessen új teher az ingatlanra,
• a vevő pozíciója jogilag védett legyen a tulajdonjog bejegyzés lezárásáig.

Használatbavételi engedély és készre jelentés

Új építésű ingatlan esetén kulcskérdés a használatbavételi engedély megléte. A használatbavételi eljárás során igazolják, hogy az épület az engedélyeknek megfelelően készült el. Enélkül:

• nem köthető végleges közműszerződés,
• nem jegyezhető be lakóházként,
• bírság is kiszabható.

Használt ingatlan vásárlása – rejtett kockázatok

Használt ingatlan esetén a problémák gyakran nem láthatók első pillantásra. Tipikus vitaforrások lehetnek:

• korábbi beázások,
• tető- és szigetelési hibák,
• statikai repedések,
• engedély nélküli bővítések,
• fennmaradási engedély hiánya,
• közműtartozások,
• társasházi elmaradások,
• végrehajtási jog vagy peres eljárás,
• szolgalmi jogok,
• energetikai tanúsítvány hiánya.

A Ptk. 5:38. § szerint az eladót szavatossági felelősség terheli a rejtett hibákért. A gyakorlatban azonban ezek bizonyítása hosszadalmas és költséges — ezért kulcsfontosságú, hogy az ingatlan adásvételi szerződés részletes állapotnyilatkozatot tartalmazzon.

Miért nem elég egy sablon szerződés?

Mert minden ingatlan más. Mert minden élethelyzet más. És mert a legtöbb komoly probléma nem a kötelező elemek hiányából, hanem a speciális kockázatok kezeletlenségéből fakad az ingatlan adásvétel menete során.

Az ingatlan adásvételi szerződés nem adminisztratív lépés, hanem a jövőd jogi alapja. És ebben nem érdemes kompromisszumot kötni.

Miért válaszd a LANEA szolgáltatását?

A LANEA-nál az ingatlan adásvételi szerződés nem egy kitöltött minta, hanem komplex jogi és műszaki védelem.

• Több éves jogi tapasztalatra épül
• Építőipari és gyakorlati kockázatokra szabott
• Beépíti a szükséges biztosítékokat (pl. széljegy, ütemezés, feltételek)
• Teljes körű ingatlan-nyilvántartási bejegyzés ügyintézést tartalmaz
• Digitálisan, gyorsan elindítható a folyamat

Nemcsak szerződést készítünk, hanem végigvezetünk a teljes ingatlan adásvétel menete során — a terhektől mentes tulajdoni laptól egészen a sikeres tulajdonjog bejegyzésig.

Építkezel vagy most készülsz? Ajánljuk figyelmedbe a tervezési és kivitelezési szerződésekről szóló cikkünket — elmagyarázzuk, melyik miért fontos, és hogyan tudod elkészíteni teljesen ingyen!